Najem nieruchomości to dla wielu osób sposób na dodatkowy zarobek, jednak czy każda forma wynajmu oznacza konieczność zakładania firmy? Czym wynajem prywatny różni się od działalności gospodarczej? Warto poznać odpowiedzi na te pytania, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z przepisami prawa i obowiązkami podatkowymi. Przeczytaj, jakie formalności trzeba spełnić, wynajmując mieszkanie prywatnie i kiedy trzeba uznać go za działalność gospodarczą.

Kupno mieszkania, a następnie jego wynajmowanie to dla wielu osób świetny sposób na zainwestowanie posiadanego kapitału i uzyskiwanie dochodu pasywnego.

Na początek warto wiedzieć, że najem prywatny nie oznacza z automatu obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej. Trzeba ją otworzyć tylko w określonych przypadkach.

Czym jest prywatny najem mieszkania?

Najem prywatny mieszkania to umowa, w ramach której wynajmujący zobowiązuje się udostępnić najemcy nieruchomość do użytkowania i w zamian za to otrzymuje wynagrodzenie od najemcy w postaci płaconego czynszu.

Najem prywatny to osobne źródło przychodów, więc aby je uzyskiwać, formalnie nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej, wystawiać faktur czy prowadzić księgowości.

Umowa najmu prywatnego jest ważna również wtedy, gdy jest zawarta ustnie, a czynsz jest przekazywany w gotówce. Bezpieczniej jednak podpisać papierowy dokument, aby mieć potwierdzenie, że obie strony są zgodne co do ustalonych warunków najmu.

Kiedy wynajem mieszkania można uznać za działalność gospodarczą?

Zgodnie z art.3 Prawa przedsiębiorców, działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Aby najem mieszkania wiązał się z koniecznością otwarcia firmy, trzeba więc spełnić kilka warunków:

• zorganizowana forma – gdy wynajmowanych jest kilka mieszkań w zorganizowany sposób (wynajmujący prowadzi stronę internetową, inwestuje w działania marketingowe, organizuje spotkania z najemcami i podpisuje więcej umów najmu)
• ciągłość – gdy wynajem jest prowadzony stale, a przychody są regularne,
• celem jest osiągnięcie przychodów – gdy wynajmujący dąży to maksymalizacji przychodów.

Jeżeli mieszkanie lub kilka jest własnością firmy, a nie osoby prywatnej, to wtedy również najem należy prowadzić w ramach działalności gospodarczej.

Najem prywatny a działalność gospodarcza – jak rozliczać przychody?

Główną różnicą pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą jest sposób opodatkowania przychodów.

W przydatku wynajmowania mieszkania prywatnie sprawa jest prosta. Wystarczy płacić ryczałt (miesięczny lub kwartalny) od uzyskiwanych przychodów. Stawka wynosi 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodów i 12,5 proc. dla nadwyżki od tej kwoty. Należność względem urzędu skarbowego bardzo łatwo jest wyliczyć, bo jest to wskazany wyżej procent od kwoty czynszu, który płaci najemca. Nie można odliczać kosztów.

Jeżeli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, to przychody z tego tytułu należy rozliczać w formie pełnej księgowości lub księgi przychodów i rozchodów, opłacać VAT oraz składki ZUS.