W 2023 roku została wprowadzona znacząca zmiana w opodatkowaniu najmu. Dotyczy ona przede wszystkim właścicieli mieszkań wynajmujących swoje lokale, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej.

W 2024 roku mamy dwa sposoby opodatkowania przychów osiąganych z najmu nieruchomości. Osoby, które nie prowadzą własnej firmy, rozliczają się na podstawie ryczałtu. Przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkanie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, mogą się rozliczać z fiskusem na zasadach ogólnych. Oba rozwiązania mają zalety, ale również wady, które warto poznać przed podjęciem decyzji.

Ryczałt najprostszą formą opodatkowania

W przypadku ryczałtu wysokość podatku naliczamy od osiągniętych przychodów. W przypadku najmu obowiązują dwie stawki:

• stawka 8,5 proc. stosujemy w przypadku, gdy roczny dochód z najmu nie przekroczy kwoty 100 tys. zł;
• stawka 12,5 proc. obowiązuje, jeśli roczny przychód będzie wyższy.

Wyższa stawka ma zastosowanie dla nadwyżki przychodu. Oznacza to, że według niej liczymy podatek w sytuacji, gdy przychód z najmu w danym roku podatkowym przekroczy próg 100 tys. zł. Jeśli osiągniemy przychód w wysokości np. 150 tys. zł, to do kwoty 100 tys. zł odprowadzamy podatek liczony według stawki 8,5 proc. Dopiero od nadwyżki, czyli od 50 tys. złotych będziemy musieli płacić podatek wg stawki 12,5 proc.

Wady i zalety ryczałtu

Podstawową zaletą ryczałtu jest jego prosta formuła i brak konieczności weryfikowania kolejnych progów podatkowych. Stawki podatku są również niższe niż w przypadku innych form opodatkowania.

Główną wadą jest brak możliwości rozliczenia kosztów. Ryczałt płacimy od przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o wartość nakładów, które ponieśliśmy na zakup lub remont mieszkania oraz bieżące utrzymanie nieruchomości.

W przypadku ryczałtu nie ma też możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Musimy go płacić już od pierwszej złotówki przychodu osiągniętego z tego źródła.

Jeśli z najemcą nie zawieramy umowy najmu okazjonalnego, to nie musimy najmu zgłaszać do urzędu skarbowego. Zobowiązani jesteśmy za to do odprowadzania podatku, który musimy wpłacać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Wynajmując nieruchomość w ramach działalności gospodarczej, możemy skorzystać z podatku liniowego wynoszącego 19 proc. lub z progów podatkowych. W ich przypadku stawki wynoszą 12 proc. dla dochodu do 120 tys. złotych i 32 proc. po przekroczeniu tego progu.

Podatek płacimy jednak od dochodu, który jest skorygowany o koszty uzyskania przychodu. Może być to korzystne rozwiązanie, jeśli wynajmujemy kilka lokali i ponieśliśmy większe koszty związane z ich przygotowaniem do najmu lub chcemy rozliczać wysokie wydatki związane z utrzymaniem mieszkań.

Działalność, w ramach której będziemy prowadzić najem nieruchomości, możemy prowadzić niezależnie od innych źródeł dochodu. Możemy ją zarejestrować, np. mając jednocześnie umowę o pracę.

Trzeba jednak pamiętać, że z prowadzeniem firmy wiążą się również inne wydatki, takie, jak konieczność płacenia składek na ZUS, czy wynagrodzenie księgowej.